千宗地塊被長(zhǎng)期閑置并非發(fā)生在一朝一夕，這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)毒瘤的日益膨脹——是基于我們?nèi)鄙俦O(jiān)管制度還是缺少揮刀切除的決心?

　　文 本刊記者 呂斌 實(shí)習(xí)生 陳玉峰

　　8月初，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)閑置地多達(dá)1457宗，其中僅北京就有160宗，且七成以上的閑置土地性質(zhì)為住宅用地。8月19日，國(guó)土部又公布了全國(guó)違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬(wàn)畝，其中閑置土地面積16.95萬(wàn)畝。

　　近年來(lái)，隨著地產(chǎn)行情的一路飆升，房?jī)r(jià)一直是人們所關(guān)注的焦點(diǎn)話題，囤地現(xiàn)象也在某些開(kāi)發(fā)商中間或多或少的存在著。一些開(kāi)發(fā)商靠捂地獲得的利潤(rùn)甚至超過(guò)了地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　這種畸形的現(xiàn)象對(duì)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生無(wú)疑起了推動(dòng)作用。盡管國(guó)家現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)于地塊開(kāi)發(fā)時(shí)效和相關(guān)違規(guī)的處罰有明確規(guī)定，但在利益驅(qū)動(dòng)下，仍有不少開(kāi)發(fā)商利用法律漏洞，違規(guī)捂地。

　　開(kāi)發(fā)商捂地的理由是多種多樣的，包括拆遷問(wèn)題、政策限制、城市規(guī)劃、補(bǔ)償款發(fā)放等等，但是如何界定這些情況哪些是客觀存在的，哪些只是逃避制裁的理由?其間會(huì)否暗藏權(quán)力尋租空間?

　　此外，現(xiàn)有政策在處罰力度上過(guò)于羸弱，尤其是在執(zhí)行方面往往遇到這樣或那樣的問(wèn)題，監(jiān)管松懈也成為違規(guī)捂地現(xiàn)象泛濫的根源之一。

　　養(yǎng)雞不如倒蛋

　　在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流行著這樣一句話：炒房不如炒地，養(yǎng)雞不如倒蛋。

　　8月份被披露的“1457宗閑置土地黑名單”中，因政府原因造成的閑置土地共849宗，因企業(yè)原因造成的閑置土地608宗。其中包括一些國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商，他們均在等待著土地升值所帶來(lái)的巨額利潤(rùn)。

　　針對(duì)地產(chǎn)商的主要盈利模式，有專家曾經(jīng)將其分為一流、二流和三流三大類。其中一流的房地產(chǎn)商不蓋房子，而是通過(guò)人脈和各種關(guān)系獲取極其廉價(jià)的土地資源，然后以較高的價(jià)格轉(zhuǎn)手給其他的房地產(chǎn)商;二流的地產(chǎn)商只買地不蓋房子，而是凈等土地升值，獲取巨額的利潤(rùn);三流的地產(chǎn)商在拿地之后蓋了房子，再把房子賣出去，卻發(fā)現(xiàn)那些沒(méi)蓋房子的地產(chǎn)商比自己掙得還多。捂地現(xiàn)象或許因此受到地產(chǎn)商青睞。

　　此次被曝光的幾家地產(chǎn)商中，以泛海建設(shè)(9.18,-0.01,-0.11%)為例，其被點(diǎn)名的閑置土地為北京東風(fēng)鄉(xiāng)4個(gè)地塊，項(xiàng)目為正在開(kāi)發(fā)的泛海國(guó)際居住區(qū)二期用地，分屬于公司控股子公司。地塊取得時(shí)間為2004年，當(dāng)時(shí)的建設(shè)用地面積為30.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬(wàn)平方米，是幾家被質(zhì)疑囤地的開(kāi)發(fā)商中土地閑置規(guī)模最大的。

　　根據(jù)媒體的測(cè)算，5年間，此4個(gè)地塊的價(jià)值已經(jīng)飆升至足以令泛海建設(shè)獲得超過(guò)200億的利潤(rùn)。相比之下，投入大量資金及精力將4塊地開(kāi)發(fā)所獲取的利潤(rùn)并無(wú)多少優(yōu)勢(shì)。

　　在巨大的利益面前，開(kāi)發(fā)商難免會(huì)尋找各種方法和手段，故意拖延、變更開(kāi)發(fā)規(guī)劃，甚至鼓勵(lì)周邊居民反對(duì)。

　　“一方面是政策執(zhí)行不到位，另一方面是源于這幾年房?jī)r(jià)上漲的幅度比較快，而土地作為稀缺資源，在過(guò)去幾年的價(jià)值效益非常明顯，所以與其把它開(kāi)發(fā)了賣，還不如倒騰土地。”針對(duì)這一現(xiàn)象，我愛(ài)我家公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉對(duì)《法人》記者表示。

　　捂地的同時(shí)也捂住了政府?

　　泛海建設(shè)因數(shù)年間僅靠土地升值就能賺取200億利潤(rùn)而被置于輿論的風(fēng)口浪尖，開(kāi)發(fā)商違規(guī)捂地的話題也因此被推到了漩渦的中心。

　　8月3日，泛海建設(shè)發(fā)布澄清公告稱，未能按原計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)土資源部相關(guān)部門負(fù)責(zé)人也對(duì)外界表示，在目前的閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占6成以上，因開(kāi)發(fā)商自身原因造成的土地閑置，僅占不到4成。

　　其實(shí)，政府對(duì)閑置土地的規(guī)范有明確的法律規(guī)定，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》第六條“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用”的規(guī)定，政府可以回收相關(guān)閑置土地。如果完全是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，理應(yīng)受到嚴(yán)懲;但如果是因土地出讓方即政府或拆遷等特殊原因延誤，背后有很多利益因素，問(wèn)題就會(huì)變得復(fù)雜，一些責(zé)任難以界定、難以履行。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，僅憑書(shū)面上的文件，沒(méi)有幾個(gè)案例能通過(guò)這種方式來(lái)處置或者處理，實(shí)際上關(guān)鍵因素在地方政府，只有地方政府下決心，才能使得相關(guān)規(guī)定發(fā)揮作用。

　　“原來(lái)也有一些比較原則性的案例，比如超過(guò)一年未滿兩年按照20%的土地出讓金收取閑置費(fèi)，滿兩年要無(wú)償收回，等等。但是這取決于當(dāng)?shù)卣屯恋刂鞴懿块T如何來(lái)認(rèn)定。”陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《法人》的記者說(shuō)。

　　在北京被曝出的8個(gè)閑置地塊中，除了華潤(rùn)的優(yōu)士閣二期公建用地合同簽訂時(shí)間為2005年6月9日外，其余合同簽訂時(shí)間均為2004年8月31日，而這一天在土地招拍掛改革中被稱為“831大限”。

　　2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。而北京這7塊土地均在當(dāng)年8月31日當(dāng)天獲得，由于土地成本較低，隨著閑置的時(shí)間增長(zhǎng)，土地增值的空間也越來(lái)越大。

　　“有些地方政府和開(kāi)發(fā)商唱雙簧，開(kāi)發(fā)商在捂地的同時(shí)，政府也牟利了。這就導(dǎo)致政府很難對(duì)地產(chǎn)商的行為進(jìn)行有效的監(jiān)管。”在接受《法人》記者采訪時(shí)，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉表示。

　　這樣一種“雙贏”的機(jī)制，使得開(kāi)發(fā)商因地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的飛漲而大賺特賺，最終將錢收進(jìn)了自己的腰包，而監(jiān)管政策則并未起到應(yīng)有的效果。

　　處罰規(guī)定形同虛設(shè)

　　捂地早已不是新聞。但在以往被曝光后調(diào)查和處理的結(jié)果是什么樣的?外界卻很難知曉。

　　在北京的閑置土地的名單中，不乏上市公司的身影，除了此前曾經(jīng)報(bào)道過(guò)的泛海國(guó)際、華潤(rùn)和新世界(14.72,0.25,1.73%)外，還包括金隅集團(tuán)、金融街(7.05,-0.01,-0.14%)、中關(guān)村(10.00,0.67,7.18%)和中國(guó)石油(10.31,0.08,0.78%)等。相關(guān)資料顯示，這幾家上市公司共有29宗近102萬(wàn)平方米的閑置土地，平均地價(jià)為895元/平方米，土地閑置時(shí)間都在3-5年左右，已經(jīng)超過(guò)了國(guó)務(wù)院規(guī)定的“兩年不開(kāi)發(fā)被無(wú)償收回”的時(shí)間期限。

　　地產(chǎn)律師孟憲生在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，一年不開(kāi)發(fā)要收取閑置資金，兩年不開(kāi)發(fā)要無(wú)償收回。既然有處罰，為什么還是有開(kāi)發(fā)商冒著被處罰和收回土地的風(fēng)險(xiǎn)捂地呢?

　　針對(duì)此疑問(wèn)，一些被曝光的開(kāi)發(fā)商也表示了自己的“委屈”。他們認(rèn)為，一些地塊未能按時(shí)開(kāi)工，一方面是由于政府規(guī)劃的原因所致，另一方面則是由于拆遷等問(wèn)題未能得到妥善解決而誤工。

　　但是這一誤就是幾年，是客觀的因素還是主觀的因素導(dǎo)致這種局面的出現(xiàn)?其中究竟隱含著怎樣的一個(gè)所謂“復(fù)雜”的關(guān)系?不少開(kāi)發(fā)商和政府之間撲朔迷離的關(guān)系，使得這一問(wèn)題近乎“無(wú)解”。

　　“如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有規(guī)劃和土地糾紛的原因，那就是存心捂地，用排除法把客觀的原因排除了就是存心的，政府也很容易作出處理。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張?jiān)嗽诮邮堋斗ㄈ恕酚浾卟稍L中指出。

　　但處罰能否從根本上解決這一問(wèn)題?在土地價(jià)格上漲飛速的今天，政府的處罰步子恐怕很難追上土地飛漲的影子。

　　張?jiān)吮硎?，在土地升值迅速的前提下，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)認(rèn)為繳一些違規(guī)的罰款，相對(duì)于土地升值占的比重很小，在土地升值以后賺的錢要比罰款多得多。

　　“如果說(shuō)罰款讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得賺不了多少錢了，他也就不囤地了，所以用經(jīng)濟(jì)手段不行。”張?jiān)烁嬖V《法人》記者。

　　中國(guó)地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，針對(duì)土地出讓之后的監(jiān)管，按照規(guī)劃最終讓土地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值、按照要求開(kāi)發(fā)成產(chǎn)品，才是根本目的。而現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商為謀取土地增值的收益而囤地、捂地，地方政府實(shí)際上默許、坐視這種現(xiàn)象不管，這樣就助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商囤地的行為。

　　“沒(méi)有處罰機(jī)制，沒(méi)有完善的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)捂地現(xiàn)象的查處只能是隔靴搔癢，盡管經(jīng)常有查處，但是真正落實(shí)的是極少數(shù)。”陳國(guó)強(qiáng)告訴《法人》記者。

　　閑置土地有解藥嗎?

　　事實(shí)上，對(duì)于打壓捂地行為，有關(guān)部門也一直沒(méi)有停下整治的進(jìn)度，從最初執(zhí)行的閑置滿兩年以上要無(wú)償被收回，到一年以上兩年以內(nèi)的收取20%的土地閑置金，再到如今幾乎每年都要開(kāi)展的針對(duì)閑置土地的清理和查處行動(dòng)。捂地現(xiàn)象難以杜絕也凸顯了監(jiān)管部門的無(wú)奈。

　　在8月19日國(guó)土資源部召開(kāi)的房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作新聞通氣會(huì)上，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)王玲就表示：“國(guó)土部門沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，對(duì)閑置土地的處理，還需要公檢法部門的配合。”

　　“捂地是市場(chǎng)原因，第一沒(méi)錢了，第二是想炒地，我覺(jué)得國(guó)土資源部門管不了。”地產(chǎn)律師秦兵對(duì)《法人》記者說(shuō)。

　　那么，捂地現(xiàn)象是否真的“無(wú)懈可擊”?有沒(méi)有一個(gè)可以破解的缺口?

　　面對(duì)查處機(jī)制的諸多漏洞，秦兵律師認(rèn)為，實(shí)行“不動(dòng)產(chǎn)稅”或是解決之道。從開(kāi)發(fā)商拿到土地那一刻起就可以開(kāi)始征稅，開(kāi)發(fā)商為了納得起稅就必須趕緊去開(kāi)發(fā)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定閑置兩年以上的土地被收回，但怎么樣閑置兩年，沒(méi)有定義，目前來(lái)看大部分沒(méi)有被收回。

　　“世界很多國(guó)家都是這么搞的，一簽定土地出讓就開(kāi)始納稅，只有這樣，才能從根本上遏制捂地現(xiàn)象。”秦兵律師表示。

　　《法人》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多位地產(chǎn)專家一致認(rèn)為，目前的政策制定并不缺位，難就難在執(zhí)行上。

　　中國(guó)地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，監(jiān)管部門未能施行嚴(yán)厲的監(jiān)察舉措，源于各種復(fù)雜的因素，包括其背后的很多利益因素。

　　“國(guó)土部門的黑名單里面涉及到由于地方政府的原因造成的捂地、囤地占了60%，這就從側(cè)面反映了目前市場(chǎng)上捂地現(xiàn)象生成的原因是很復(fù)雜的，如果很明確的認(rèn)定是由于開(kāi)發(fā)商的原因，那處置起來(lái)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)簡(jiǎn)單一點(diǎn)。”陳國(guó)強(qiáng)告訴《法人》記者。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，拆遷等可能影響土地開(kāi)發(fā)的問(wèn)題首先是過(guò)政府這一關(guān)。我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，配套問(wèn)題首先要政府做好工作，在土地出讓之前就把這些情況說(shuō)清楚，比如說(shuō)土地可能開(kāi)發(fā)起來(lái)會(huì)有一些問(wèn)題，你有能力就來(lái)接，沒(méi)有能力就不要來(lái)接。一旦土地被出讓再找各種理由就沒(méi)有道理了。

　　“所以還是必須嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，否則監(jiān)管制度就形同虛設(shè)。”胡景暉表示。

　　地產(chǎn)律師孟憲先生也認(rèn)為，政策有效性的關(guān)鍵還是在于執(zhí)行。他對(duì)《法人》記者表示，土地出讓后，監(jiān)督環(huán)節(jié)有各個(gè)部門把守，土地有無(wú)動(dòng)工、建委有無(wú)規(guī)劃，是很容易看出來(lái)的，一旦過(guò)期就要按照法律采取措施。

　　開(kāi)發(fā)商還能捂多久

　　長(zhǎng)期以來(lái)，捂地、囤地所滋生的行業(yè)環(huán)境已經(jīng)使得國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂不堪，甚至有專家認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷過(guò)這次“整風(fēng)”之后，會(huì)有一個(gè)什么樣的變化、這種捂地現(xiàn)象還將持續(xù)多久、對(duì)于一些地產(chǎn)商的處罰能不能從根本上遏止囤地等諸多問(wèn)題，依舊值得我們?nèi)ド钏肌?/p>

　　在胡景暉看來(lái)，囤地和捂財(cái)一樣都是人為的制造一些市場(chǎng)需求的旺盛，大量土地限制開(kāi)發(fā)、不進(jìn)入市場(chǎng)，這種情況下，人為地造成了一個(gè)供不應(yīng)求的狀況，囤地不開(kāi)發(fā)實(shí)際上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。

　　“從擴(kuò)大商品房的供應(yīng)來(lái)看，也必須要解決捂地問(wèn)題。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張?jiān)烁嬖V《法人》記者，穩(wěn)定房?jī)r(jià)一個(gè)很重要的因素就是要增加供應(yīng)量，目前總體來(lái)看還是供小于求，房?jī)r(jià)才能夠飆升。所以必須加大供應(yīng)，加大供應(yīng)就必須消除已經(jīng)招標(biāo)過(guò)的土地長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。

　　張?jiān)诉€建議，在加大土地供應(yīng)的同時(shí)還應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，即定期對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)管，與此同時(shí)，執(zhí)法要嚴(yán)。

　　目前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)一種“寡頭分治”的局面，一些大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的土地面積在各地均處于壟斷地位。許多地方一下子就將大片土地給了一家開(kāi)發(fā)商，過(guò)大的開(kāi)發(fā)面積意味著很難同時(shí)開(kāi)發(fā)，囤地也就再所難免。

　　政府自身的觀念改變，也是問(wèn)題解決的途徑之一，雖然目前有許多捂地行為是開(kāi)發(fā)商自身的原因，但政府原因造成的捂地現(xiàn)象占了更大的比重，拆遷補(bǔ)償、債務(wù)關(guān)系、規(guī)劃變更等問(wèn)題都是需要政府提供保障的，否則一些地塊即使對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也可能變成“燙手山芋”。

　　中國(guó)地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，由于政府原因客觀上造成了土地難以按期開(kāi)發(fā)，嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度，是捂地現(xiàn)象一個(gè)很重要的因素。那么隨著市場(chǎng)的不斷規(guī)范和完善，對(duì)企業(yè)和政府的要求均需越來(lái)越明確，越來(lái)越具體，只有這樣，囤地的現(xiàn)象和比例才可能有所減少。

　　毋庸置疑，剔除捂地現(xiàn)象的根源，打擊的力度一定不能手軟，地方政府的財(cái)政收入固然重要，但是在健康的地產(chǎn)市場(chǎng)和老百姓利益面前，應(yīng)該是微不足道的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)說(shuō)，如何權(quán)衡其中利弊，是對(duì)政府的考驗(yàn)，更是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種考驗(yàn)。