制圖：張芳曼
編者按：大城市外來(lái)人員多，而房?jī)r(jià)高、房租貴，居大不易。于是，他們的低成本居住需求催生了群租行為，由此引發(fā)了諸如消防、治安、衛(wèi)生等問(wèn)題。需求不可忽視，問(wèn)題不可不治。很多城市也都在創(chuàng)新管理思路，或堵或疏。那么，出路到底在哪里？記者就此采訪了有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人及專家。
一問(wèn) 治理難在哪里
大量需求在 執(zhí)法取證難
“十七八平方米的空間住著七八個(gè)人，水、電、煤管線私接、亂接，存在嚴(yán)重消防隱患。人員混雜，治安上也有隱患。”中國(guó)城市發(fā)展研究院首席戰(zhàn)略研究員彭真懷說(shuō)，“群租房往往通風(fēng)不好，如果發(fā)生傳染病疫情，會(huì)造成交叉感染；財(cái)產(chǎn)安全有隱患，群租房?jī)?nèi)人員混雜，搶劫、搶奪、盜竊等財(cái)產(chǎn)性犯罪問(wèn)題突出；公共安全也有隱患，人員混雜妨礙了本地居民的權(quán)益，私搭亂建改變了房屋結(jié)構(gòu)，居民安全受到威脅。”
群租現(xiàn)象危害很大，治理起來(lái)卻很難。中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授唐杰分析：“群租房租價(jià)低，剛畢業(yè)大學(xué)生、服務(wù)業(yè)大量勞動(dòng)力等人群的居住需求，都決定了‘群租’難以通過(guò)一紙禁令就會(huì)得以根除。”
一方面，群租房滿足了大中城市部分中低收入人群的居住需求，而近年來(lái)房?jī)r(jià)總體持續(xù)上漲導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)條件較好的居民傾向于持有多套住房“保值”，形成大量租賃房源，從而形成了相當(dāng)規(guī)模的群租房市場(chǎng)。
另一方面，城市人口居住管理和房屋租賃管理長(zhǎng)期薄弱，人戶分離、租房不登記以逃稅、非協(xié)議轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象十分普遍，不僅使群租房治理缺乏基礎(chǔ)信息支撐，而且產(chǎn)生大量權(quán)責(zé)模糊的地下租賃行為和“二房東”，導(dǎo)致取締執(zhí)法常常面臨情理困境。
另外，群租房與合租房、員工宿舍的邊界并不清晰。“簡(jiǎn)單地通過(guò)人均居住面積、房間人數(shù)來(lái)界定群租，在執(zhí)法過(guò)程中常常難以裁量和取證。”唐杰說(shuō)。
二問(wèn) 監(jiān)管主體是誰(shuí)
涉及部門(mén)多 具體規(guī)定少
2010年12月，住建部出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》，要求從2011年2月1日起，禁止將房屋分拆、隔斷的群租行為，違反規(guī)定的，由政府建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改的，可予以罰款。
面對(duì)群租這樣的復(fù)雜問(wèn)題，上述規(guī)定顯然缺少約束力。事實(shí)上，群租治理是一個(gè)系統(tǒng)工程，公安、房管、消防和社區(qū)等部門(mén)都有所涉及，需各部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)。由此帶來(lái)的問(wèn)題就是九龍治水，整治監(jiān)管主體難以明確。
據(jù)公安部消防局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在出租房屋管理中，群租房屬于監(jiān)管空白，并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。并且，消防局也沒(méi)有下發(fā)過(guò)全面治理群租房的統(tǒng)一要求。記者從住建部也了解到，當(dāng)前并沒(méi)有關(guān)于群租治理的具體規(guī)定。
因此，目前各地根據(jù)各自實(shí)際情況，自行選擇是否開(kāi)展群租房治理和如何開(kāi)展群租房治理，也造成各職能部門(mén)難以形成合力。在北京、廣州等城市，都是由當(dāng)?shù)卣ㄎ癄款^，聯(lián)合各部門(mén)進(jìn)行綜合整治。
在上海，綜治辦、市高級(jí)法院、市住房保障和房屋管理局、市公安局、工商局、地稅局、規(guī)劃土地局、城管執(zhí)法局、衛(wèi)生計(jì)生委、司法局10個(gè)部門(mén)聯(lián)合制定了《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確了綜合管理機(jī)制，構(gòu)建市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)管理體系，同時(shí)明確各部門(mén)責(zé)任分工，協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，形成合力，確保各項(xiàng)管理措施落實(shí)到位。十部門(mén)共同參與群租整治，這在全國(guó)比較少見(jiàn)。
三問(wèn) 如何尋找出路
巧用大數(shù)據(jù) 正路保供給
整治群租，一些地方開(kāi)出了藥方。比如，最近上海探索代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式，鼓勵(lì)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源，開(kāi)展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。
對(duì)此，彭真懷認(rèn)為，上海的嘗試是有益的探索。政府雖然沒(méi)有足夠的財(cái)力，但是可以引導(dǎo)“看不見(jiàn)的手”來(lái)解決群租問(wèn)題。企業(yè)以資產(chǎn)管理公司形式整租閑置物業(yè)，政府部門(mén)可以在行政審批、稅收減免、物業(yè)選擇推薦等方面給予資源支持。唐杰也認(rèn)為，政府可以通過(guò)適當(dāng)調(diào)整稅收等政策，強(qiáng)化對(duì)中介企業(yè)的監(jiān)管，以加強(qiáng)房屋租賃管理。
對(duì)于一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，對(duì)群租房的危害體會(huì)最深的是其鄰居住戶。“社區(qū)居委會(huì)可以建立定期巡查機(jī)制，比如一周一次或者半月一次，杜絕群租現(xiàn)象。”彭真懷建議，社區(qū)居委會(huì)也可以實(shí)施自治條例，比如制定出租房應(yīng)該遵守的規(guī)則，全體業(yè)主通過(guò)就可以實(shí)行，不實(shí)行者有相關(guān)的懲罰措施。
唐杰表示，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)社區(qū)自治，這有利于形成群租房的發(fā)現(xiàn)機(jī)制、篩別機(jī)制，同時(shí)也能建立起業(yè)主自我管理和約束機(jī)制，降低行政成本。
此外，唐杰認(rèn)為，政府還可以從以下兩個(gè)方面努力。一是加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，整合人口管理信息，將人口居住、就業(yè)登記與享受各類城市公共服務(wù)密切掛鉤，促進(jìn)信息動(dòng)態(tài)更新，為群租房取締、保障房供給構(gòu)建基礎(chǔ)信息支撐。
再有就是運(yùn)用大數(shù)據(jù)思維，將用電、用水等指標(biāo)納入群租房判定標(biāo)準(zhǔn)，形成更加科學(xué)的判定方法。“比如可以設(shè)定10項(xiàng)指標(biāo)，滿足5項(xiàng)及以上就可以認(rèn)定為群租房，而這顯然比直接設(shè)定5項(xiàng)指標(biāo)更科學(xué)。”
“從根本上來(lái)說(shuō)，整治群租房還是要通過(guò)穩(wěn)定城市就業(yè)和常住人口規(guī)模，形成成熟的商品房市場(chǎng)和完善的住房保障體系，使住房供給能夠滿足所有常住人口健康居住的需求。”唐杰說(shuō)。
“大城市外來(lái)人口過(guò)度扎堆，導(dǎo)致群租問(wèn)題。強(qiáng)行整治群租只是治標(biāo)不治本。治本之策還是在于紓解大城市過(guò)于集聚的資源，增加中小城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。就近城鎮(zhèn)化，只有這樣才能從根上解決群租問(wèn)題。”彭真懷表示。
