門窗無法對齊閉合，墻體開裂，房屋坍塌……目前我國部分地區(qū)一批老舊危樓的安全問題，開始逐漸暴露出來。近期，住建部緊急在全國組織開展老樓危樓安全排查工作。危舊房處理還面臨哪些難題，怎么啃下這塊“硬骨頭”？

“未老先衰”，部分樓房成危房

浙江奉化塌樓事件發(fā)生后，危舊房安全問題備受社會關(guān)注。近期，多地的住房和城市建設(shè)部門的咨詢投訴電話變成了“熱線”。

從全國各地排查情況來看，存在安全隱患的房屋主要集中在上世紀(jì)八九十年代建成使用的小區(qū)，大部分是1995年前交付的房屋，以磚混結(jié)構(gòu)為主。專家指出，磚混結(jié)構(gòu)危舊房主要有以下幾方面缺陷：

一是住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低。上世紀(jì)八九十年代的住宅設(shè)計(jì)建設(shè)，執(zhí)行的是當(dāng)時的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，當(dāng)時的國家標(biāo)準(zhǔn)對抗震設(shè)防還沒有強(qiáng)制性要求，采用執(zhí)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、施工工藝、建筑材料標(biāo)準(zhǔn)較低。

二是施工工藝相對落后。部分房屋在建造施工時，磚基礎(chǔ)防潮處理工藝簡單，造成磚基礎(chǔ)受潮后強(qiáng)度受到影響；部分房屋承重墻采用的標(biāo)準(zhǔn)磚和砌筑砂漿強(qiáng)度偏低，影響承重墻體強(qiáng)度；樓面普遍采用預(yù)制多孔板工藝，整體性較弱。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，上世紀(jì)八九十年代，市場經(jīng)濟(jì)剛剛起步，由于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系跟不上建設(shè)速度，很多建筑工人甚至來不及學(xué)習(xí)建筑常識，就從“稻田”直接上了腳手架。加上技術(shù)和資金方面原因，建筑工程質(zhì)量很難得到保證。同時，一些建筑公司為追求利潤，還存在偷工減料的情況。

三是后期使用管理不當(dāng)。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市人口的急劇擴(kuò)展，使得處于中心城區(qū)的老舊住宅頻繁交易，不同購房者為滿足個性化需求或追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，加上對房屋安全缺乏常識性認(rèn)識，違規(guī)裝修、野蠻裝修時有發(fā)生，如敲拆承重墻體或承重構(gòu)件、底層破墻開店等，這些行為嚴(yán)重?fù)p壞房屋主體結(jié)構(gòu)的整體性與安全性。

此外，上世紀(jì)末實(shí)行住房制度改革、結(jié)束福利分房制度后，一些地區(qū)原房管部門和自管房建設(shè)單位在房改前實(shí)施的正常維修保養(yǎng)工作沒有得到有效延續(xù)，造成有些房屋年久失修。

四是受到周邊環(huán)境的綜合影響。由于這些老舊小區(qū)普遍處于城市中心區(qū)，其周邊道路及配套經(jīng)多次改造完善，路面標(biāo)高大幅提高，交通流量快速增加，再加上低洼處積水，均在不同程度上加劇了房屋不均勻沉降和對房屋的侵蝕。

危房處置難在哪

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，危房改造起來不僅需要本樓及周邊居民同意，還涉及小區(qū)規(guī)劃、多部門協(xié)調(diào)等。這些問題造成了很多危舊樓一直拖著沒改造，即使已經(jīng)開始改造的危舊樓也是進(jìn)展緩慢。

一些基層住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)人表示，目前各地對危房的處置大致有三種思路：一是住戶集資，原地重建；二是結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，納入新建范圍；三是對情況緊迫的危房，政府回購“兜底”。

據(jù)介紹，危房重建除需要相關(guān)部門的層層審批，還必須首先征得危險樓層所有住戶同意，以及涉及所在幢的四周界限內(nèi)相關(guān)方的簽字同意，二者缺一不可。杭州市房屋安全鑒定事務(wù)管理中心副主任李向峰說，危舊房處置是一個普遍難題，涉及的責(zé)任主體、利益關(guān)系很復(fù)雜。

面對危舊樓房處置這個“老大難”問題，綜合主管部門和建筑領(lǐng)域的專家意見，當(dāng)前危舊樓房處置主要面臨四個難題：

首先是鑒定難。杭州市土木建筑學(xué)會副秘書長陳旭偉說，房屋鑒定和醫(yī)生看病一樣，只能認(rèn)定當(dāng)時的情況，很難準(zhǔn)確預(yù)測未來會不會倒塌、何時倒塌。加之住戶改造房屋的情況隨時可能發(fā)生，鑒定就更難。正是由于鑒定難，導(dǎo)致一些居民對鑒定結(jié)論“有選擇認(rèn)可”，這也成為后續(xù)處置的障礙。

其次是利益平衡難。“住戶多是追求利益最大化，本來可加固的樓房，他們可能會要求重建。”李向峰說，換位思考，居民的這種要求也可以理解。問題是當(dāng)前沒有法律法規(guī)規(guī)定明確的處置辦法，住戶與周邊住戶、住戶與政府的利益很難平衡，利益平衡難往往耽誤處置進(jìn)程、加劇事故風(fēng)險。

同時還有責(zé)任主體確認(rèn)難的問題。目前危舊樓房多建于二三十年前，當(dāng)時的業(yè)主、設(shè)計(jì)、勘查、施工、監(jiān)理單位到如今多有變遷，危舊房“從建到用”的各個環(huán)節(jié)主體責(zé)任難認(rèn)定，這些都導(dǎo)致處置時各方相互扯皮、推諉。

最后是危舊樓房處理面臨資金持續(xù)投入難。受制于責(zé)任主體確認(rèn)難，目前全國多個城市開展的危舊房改造主要靠政府財政投入。但房屋改造資金需求大，單靠政府投入很難持續(xù)。

“建管并重”預(yù)防為主

“樓房安全不能等。”陳偉說，首先要逐步建立檔案，不僅建立建設(shè)成果的檔案，更重要的是建立使用檔案。“地方政府應(yīng)逐步加強(qiáng)社區(qū)工作，實(shí)行屬地管理。在老舊小區(qū)，社區(qū)應(yīng)該跟物業(yè)聯(lián)合起來，加強(qiáng)對樓房的監(jiān)管。”

為此，寧波市住建委質(zhì)量安全處建筑工程師朱銀杏等專家建議，首先，各個城市應(yīng)建立危舊房處置機(jī)制，出臺危舊房處置辦法。“關(guān)鍵要逐步形成危舊房規(guī)范處置的一整套辦法，不能出一個事故便出臺一個處置辦法。”陳旭偉說，要通過多個相關(guān)部門的聯(lián)動解決危舊房處置中的協(xié)調(diào)難題。

其次，分門別類厘清樓房“從建到用”的各個責(zé)任主體，以危舊房成因的責(zé)任認(rèn)定確定負(fù)責(zé)主體。盡管責(zé)任主體確定很復(fù)雜，但是根據(jù)“建筑質(zhì)量責(zé)任終身制”原則，原業(yè)主單位和建筑單位是首要的責(zé)任主體。

再次，從實(shí)際操作角度明確資金籌措方式。由于資金難到位必然會導(dǎo)致危舊房處置拖延，各地政府相關(guān)部門應(yīng)盡快設(shè)立“解危專項(xiàng)資金”，主要用于責(zé)任人不明確或責(zé)任人無力承擔(dān)的解危費(fèi)用，建設(shè)單位無法追溯的解危費(fèi)用，應(yīng)急搶修、緊急避險、強(qiáng)制遷離等費(fèi)用。

最后，在政府主導(dǎo)基礎(chǔ)上，發(fā)揮社會參與、居民自治的力量，聯(lián)動推進(jìn)危舊房處置。“如果認(rèn)定是由于住戶原因?qū)е碌模粢矐?yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”陳旭偉認(rèn)為，讓不顧樓房安全、野蠻裝修者付出代價，才能教育其他住戶。

“一定要樹立建筑的‘安全生命周期’管理理念。”陳旭偉說，從上世紀(jì)七十年代到現(xiàn)在，我國的建筑規(guī)范經(jīng)歷四次發(fā)展，相對較完備，“建”的環(huán)節(jié)有規(guī)可依。與此相對，建筑交付之后的使用監(jiān)管則一直比較薄弱，“管”這一環(huán)節(jié)有待提升。

專家建議，應(yīng)盡快制定國家層面的房屋管理、保護(hù)制度，做到建管并重、預(yù)防為主，從源頭防止 “未老先衰”樓房的出現(xiàn)。(記者 王政 于佳欣 裘立華)