現在，開發商的資金主要來源于銷售回款和銀行貸款。5月，旺季如約而至，全國樓市成交一片火紅，開發商回籠了部分資金。其次，半年來三次“降準”，再加上降息，穩健的貨幣政策微調，開發商多少都能從銀行分到貸款。說實在的，開發商緊繃的資金鏈確實有所緩和，所以，房地產利益集團開始試探著高呼房價上漲了。

　　但是，開發商的資金補給讓處于量變，并未發生質變。以東莞為例，據研究機構統計，前5月，東莞一手住宅網簽170萬平方米，同比大幅下挫了27%。東莞標桿房企的銷售業績紛紛遭遇滑鐵盧，萬科、中信、光大、豐泰、益田等五大房企商品房銷售金額同比下降了12%—26%不等。

　　而近期出現的“紅5月”，其成交旺勢主要來自于以價換量，成交暢旺不一定預示房價即將反彈。

　　信貸微調也無法給房價上漲背書。雖然最近半年，存款準備金率下調了100個基點(1個百分點)，但大型金融機構依然維持在20%的高位，開發商想從銀行中獲得大量的資金，難度仍然很大。知名財經評論員葉檀日前表示，中國仍然處于貨幣緊縮區間，除非央行大規模下調存款準備金率到15%左右的水平，否則，資金緊縮預期將使房價難以上升。

　　對于降息，北京領先國際金融資訊公司首席經濟學家董先安有一個獨到的分析：在中國的銀行體系，貸款利率相對貨幣市場利率和債券市場利率的下降，不是使銀行去擴張貸款，而促使銀行有更大的動力將更多資金配置在超額備付、回購、債券等資產上。降息后，商業銀行的超額備付率上升，貸款占比，特別是中長期貸款占比卻將走低，所以降息可能產生減少貸款供應的激勵。

　　因此，從筆者的觀察和分析出發，房價反彈的論調是站不住腳的，東莞下半年的房價仍將匍匐在下行通道，延續穩中有降的態勢。

　　首先，新貨扎堆入市，市場競爭白熱化。據研究機構監測數據，截至5月底，一手住宅的存量為465萬平方米，根據過去12個月的月均成交面積，市場消化周期為12.2個月，供需基本平衡。但是，今年的潛在供應量高達688萬平方米，而前5月的新增供應量僅為173萬平方米，這說明在未來7個月時間里，將有500余萬平方米新貨將集中入市，這將促使市場競爭趨于白熱化，尤其是大戶型產品。

　　其次，經濟下行壓力大，購房資金集聚緩慢，熱錢不再熱衷于中國房地產，購房需求平緩釋放，難以消化龐大的市場供應。

　　時下，房地產購買力以剛性自住需求為主，在東莞市場，這一點很明顯。樓盤的蓄客時間延長，月度成交冷熱交替。“五一”期間認籌理想，所以5月網簽飄紅。但5月后期重新進入蓄客期，認籌有所降溫，甚至有大開發商以獎金來吸引市民介紹客戶。

　　改善型需求、投資投機需求將受宏觀經濟影響。國家統計局新鮮出爐的5月份規模以上工業增加值和社會消費品零售總額、前5月的固定資產投資等三項重要數據，均表現不佳。特別是，制造業采購經理人指數(PMI)這一重要的先行指標不盡人意，反映中小企業生存狀態的匯豐中國制造業采購經理人指數已經連續7個月跌至榮枯分界線下方。到了5月份，就連反映大型企業生存狀態的官方制造業采購經理人指數也開始下行。種種跡象表明，經濟下行壓力依然很大，以加工貿易產業為主導的東莞經濟下行壓力更大，經濟增速墊底全省。皮之不存，毛將焉附?受宏觀經濟影響，樓市改善型需求、投資投機需求會繼續遭到鉗制堰塞，難以像以往那樣托高房價。