銅之家網(wǎng)訊：上市房企年報(bào)盤(pán)點(diǎn)：90家去年凈利平均增66%。據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)4月13日的消息稱(chēng)，去年一年限購(gòu)、限貸等多重樓市政策頻頻升級(jí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面臨持續(xù)壓力，然而這并未阻止房地產(chǎn)業(yè)成為最賺錢(qián)的行業(yè)。截至12日，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)通過(guò)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公布的90家房地產(chǎn)上市公司中，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率平均高達(dá)66.8%，只有超三成的上市公司凈利潤(rùn)同比增幅為負(fù)。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示，去年一年，從本輪調(diào)控總體效果來(lái)看，盡管有個(gè)別龍頭房企在做大幅降價(jià)回籠資金，但政策調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)空間并沒(méi)有受到太大的影響。

凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均值超六成

2011年，限購(gòu)、限價(jià)以及信貸緊縮等多重樓市政策施壓房地產(chǎn)行業(yè)， 萬(wàn)科、中海、碧桂園以及雅居樂(lè)等多家大型房企調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格或采取項(xiàng)目暫緩?fù)９さ呐e措，緩解政策壓力。盡管如此，2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積仍達(dá)10.99億元平方米，比2010年小幅上漲4.9%，商品房銷(xiāo)售額達(dá)59119億元，增長(zhǎng)達(dá)12.1%。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12日，A 股市場(chǎng)上已公布2011年年報(bào)數(shù)據(jù)的90家上市房企業(yè)績(jī)顯示，去年一年國(guó)內(nèi)A股上市房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)高達(dá)512億元，同比增長(zhǎng)幅度均值達(dá)66.8%；而2010年146家A股上市房企其凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均值為37%，2011年數(shù)值是其2010年同期的1.78倍。

值得注意的是，目前已超過(guò)半數(shù)的房企公布年報(bào)數(shù)據(jù)，公布數(shù)據(jù)的90家房企凈利潤(rùn)總值達(dá)512億元，而2010年146家上市房企總凈利潤(rùn)才559.6億元，已占比2010年同期的九成。

民生證券研究顯示，2011年年初中央對(duì)40余城市實(shí)施嚴(yán)厲的限購(gòu)以及限貸政策，中西部區(qū)域的房?jī)r(jià)依然保持了平均15%的增長(zhǎng)，而東部區(qū)域在3.7%的房?jī)r(jià)漲幅。該機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析師肖肖認(rèn)為，這體現(xiàn)了調(diào)控政策作用在巨大的地區(qū)性差異。

從其萬(wàn)科、保利、招商等房企的項(xiàng)目布局來(lái)看，越來(lái)越多往二三線城市擴(kuò)張，規(guī)避了一定的政策風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)保證其營(yíng)收。

房?jī)r(jià)下行壓力加大

盡管2011年大型房企數(shù)據(jù)依然表現(xiàn)好于市場(chǎng)，但公布業(yè)績(jī)90家房企中，有30家房企凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)是負(fù)值，占比為33%；而2010年整體有47家房企公司同比增長(zhǎng)率為負(fù)值，占比32%，僅從占比來(lái)看還是有小幅調(diào)整。

今年萬(wàn)科、保利、招商等房企高層在多個(gè)公共場(chǎng)合表示過(guò)，今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)，庫(kù)存量持續(xù)攀高，去化時(shí)間或?qū)⒗L(zhǎng)。對(duì)于其凈利潤(rùn)率而言，萬(wàn)科總裁郁亮坦言，受整體市場(chǎng)影響以及結(jié)算的面積，其結(jié)算的凈利率相比2010年有所下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)毛利率等都將出現(xiàn)下降。

已公布2011年業(yè)績(jī)的萬(wàn)科、招商以及保利地產(chǎn)其凈利潤(rùn)同比增速維持在30%左右，萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約32%,招商凈利潤(rùn) 同比增長(zhǎng)約28%，而保利地產(chǎn)則為32%。

中原數(shù)據(jù)顯示，2011年十大標(biāo)桿房企的總銷(xiāo)售面積和總銷(xiāo)售金額分別為4860萬(wàn)平方米和5328億，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)率均為14%。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的增長(zhǎng)速度分別較2010年同期下降約6個(gè)百分點(diǎn)和27個(gè)百分點(diǎn)，在近5年的時(shí)間內(nèi)僅略高于2008年。

不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策使開(kāi)發(fā)商在過(guò)去一年始終面臨著較大的銷(xiāo)售壓力。經(jīng)歷慘淡的春節(jié)，2、3月份招商、金地，保利等3月業(yè)績(jī)開(kāi)始反彈。行業(yè)人士分析認(rèn)為，這是以?xún)r(jià)換量的效應(yīng)初顯，后續(xù)市場(chǎng)其降價(jià)陣營(yíng)將擴(kuò)大。

張宏偉認(rèn)為，從2010-2011年本輪調(diào)控的效果而言，其實(shí)，樓市調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的影響是基于樓市成交量縮減及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)的控制而導(dǎo)致的行業(yè)利潤(rùn)總量減少，而不是由于宏觀樓市價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)10-15%以上的趨勢(shì)性下跌而導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)空間縮小。

他說(shuō)，從2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，上半年應(yīng)該不會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)，但下半年面臨著市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尤其是成交量反彈的機(jī)會(huì)。在未來(lái)2-3年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間，樓市調(diào)控將慢慢轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)新一輪的發(fā)展周期。