從深圳、南京的連夜排隊(duì)買房，到70個(gè)大中城市中新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量翻倍，再到北京三成新建項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)上漲，近期樓市回暖的跡象愈發(fā)明顯。由此，我們不禁想問：樓市真的步入夏季了？
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者了解，當(dāng)前樓市回暖，大多受益于剛需一族的出手。由于降息等因素的影響，房價(jià)上漲的預(yù)期被強(qiáng)化，但樓市回暖的速度超出了市場預(yù)期。
對于未來的走勢，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“需求的平穩(wěn)釋放不會(huì)改變當(dāng)下供大于求的買方市場格局，下半年的成交量有望保持現(xiàn)有水平，但房價(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。”
近三成新增項(xiàng)目價(jià)格上漲北京6月成交均價(jià)或首破兩萬
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?尚希 發(fā)自北京
降息后，樓市的回暖速度超出了市場的預(yù)期。
“現(xiàn)在所有優(yōu)惠都取消了，我們有一套房子，已經(jīng)從開盤的140萬元漲到現(xiàn)在的180萬元。”昨日（6月18日），位于北京市昌平區(qū)的某在售樓盤銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
進(jìn)入6月，類似的提價(jià)銷售項(xiàng)目在北京并非個(gè)案。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2012年新增的76個(gè)期房項(xiàng)目中，共有21個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了成交均價(jià)上漲的情況，占比約為28%。
部分項(xiàng)目提高售價(jià)以及高端項(xiàng)目的熱銷，促使北京商品房成交價(jià)格被進(jìn)一步拉升。鏈家地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前半月，北京新建商品住宅成交均價(jià)保持在21700元/平方米左右，截至17日，6月商品住宅成交均價(jià)約為21500元/平方米，預(yù)計(jì)單月成交均價(jià)將在年內(nèi)首次突破2萬元。
部分項(xiàng)目提價(jià)或取消優(yōu)惠
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年以來，期房市場新增項(xiàng)目為76個(gè)；截至6月上旬，顯示網(wǎng)簽量為5674套，其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲，占比約為28%；總成交量為2990套，占比超過50%。
上述樓盤銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前市場回暖跡象明顯，因此樓盤售價(jià)也在不斷調(diào)整，每周或每兩周都會(huì)漲一次。據(jù)了解，同3月開盤時(shí)相比，該項(xiàng)目目前的售價(jià)每平方米上漲了1000元~2000元，同時(shí)銷售狀況仍十分可觀。上述銷售人員進(jìn)一步表示，位置較好的幾棟樓，僅剩下頂層和一層的房源可供選擇。
根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目的價(jià)格漲幅在12.5%左右，漲幅最高的是同樣位于北京市昌平區(qū)的別墅項(xiàng)目長灘庭苑，其價(jià)格漲幅為22.8%。
此外，在上述21個(gè)項(xiàng)目中，價(jià)格漲幅在5%以上的有9個(gè)，其余項(xiàng)目價(jià)格屬于微漲。淺山香邑花園、理想家園、延秋園、龍山嘉園、長灘庭苑、徜徉嘉園、金茂家園、頤景潤園這8個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格則連續(xù)上漲達(dá)到或超過3個(gè)月。
“目前漲價(jià)項(xiàng)目都是年內(nèi)相對熱銷的剛需樓盤，除個(gè)別偏高端項(xiàng)目外，其余樓盤的價(jià)位都相對較低。”鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，出現(xiàn)漲價(jià)行為與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。此外，也不排除項(xiàng)目入市后，低價(jià)房源最先進(jìn)入銷售周期，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格以及優(yōu)惠措施取消使得價(jià)格 “變相上漲”，“漲幅最大的長灘庭苑便是由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大”。
17天內(nèi)高端項(xiàng)目成交量翻倍
受部分高端項(xiàng)目熱銷的影響，北京市新建商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周（6月11日~17日），北京市新建住宅簽約均價(jià)為21826元，相比此前一周的20726元上漲明顯。截至6月17日，6月新房住宅成交量為5321套，若加上二手房，成交量接近1.2萬套，比去年同期上漲超過四成。對此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)6月北京新房、二手房成交量都有望達(dá)到限購后新高。
據(jù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2012年以來定價(jià)在4萬元以上的項(xiàng)目有12個(gè)，套均總價(jià)達(dá)到1700萬元。高端項(xiàng)目在5月累計(jì)成交74套，總銷售額為11.76億元。截至6月17日，高端項(xiàng)目的總成交量為193套，總銷售額為22.18億元。由此計(jì)算，在17天的時(shí)間里成交量和銷售額翻了一倍。
“和以往幾個(gè)月不一樣的是，6月豪宅成交顯著增加。”陳雪告訴記者，2012年以來剛需占絕對主力的市場結(jié)構(gòu)依然沒有變化，但是豪宅買家的增多導(dǎo)致的價(jià)格上漲，或會(huì)影響到部分普宅需求者的心理預(yù)期。預(yù)計(jì)下半年的市場走勢仍以穩(wěn)為主，但是結(jié)構(gòu)性的價(jià)格上漲將不可避免。
/土地市場/
京郊年內(nèi)首現(xiàn)競價(jià)搶地門頭溝一地塊溢價(jià)49.9%成交
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?尚希 發(fā)自北京
伴隨著樓市的回暖，京城土地市場在沉寂兩個(gè)月后，門頭溝一地塊以49.9%的高溢價(jià)率成交。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該地塊的成交不僅打破了繼4月東直門地塊成交后，北京土地市場長達(dá)兩個(gè)月居住用地的“零成交”局面，同時(shí)也意味著北京郊區(qū)住宅地塊在年內(nèi)首次通過多次競價(jià)成交。
據(jù)悉，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地共吸引了15家房企參加競價(jià)。該地塊為住宅混合公建用地，土地面積為15005.8平方米，其中建設(shè)用地面積為11953平方米，建筑控制規(guī)模為41836平方米。競標(biāo)過程中，配建公共租賃住房環(huán)節(jié)的競爭最為激烈。最終該地塊的公租房配件面積飆升至9650平方米，約占總規(guī)劃建筑面積的1/4。經(jīng)過34輪競價(jià)，最終該地塊由被北京鵬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.785億元的價(jià)格獲得。
對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，剔除公租房所占面積及建安成本，該地塊商品房住宅部分的樓面價(jià)為9252元/平方米。“公租房未明確回購價(jià)格，但在這種成交情況下，公租房一般為開發(fā)商無償提供。考慮到公租房回購為無償，因此樓面價(jià)計(jì)算辦法為基本折算。”
“該地塊的樓面價(jià)明顯高于此前的市場預(yù)期，因?yàn)榈貕K非常小（僅4萬平方米），并且不處于樓市熱點(diǎn)成交區(qū)域。因此，該地塊對土地市場的直接影響并不大。”張大偉同時(shí)認(rèn)為，近50%的溢價(jià)率可能會(huì)對市場產(chǎn)生類似通州地塊的影響，購房者可能會(huì)認(rèn)為土地市場有所回暖。
此外，鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，該地塊以49.9%的溢價(jià)率成交，是現(xiàn)有土地出讓溢價(jià)率政策允許的最高值，并且是繼東直門地塊后年內(nèi)首塊有競價(jià)情況的地塊。另外，此地塊位于門頭溝區(qū)政府、商業(yè)中心。周邊新房價(jià)格一般為18000元/平方米至20000元/平方米，因此質(zhì)優(yōu)價(jià)低也促使其高溢價(jià)成交。
/后市展望/
5月房價(jià)環(huán)比上漲城市翻番 樓市或止跌企穩(wěn)
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?胡健 發(fā)自北京
昨日（6月18日），國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲的有6個(gè)，比4月增加3個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有18個(gè)，比4月增加9個(gè)。
新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均翻番，表明當(dāng)前樓市回暖跡象并非空穴來風(fēng)。
北京中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的分析數(shù)據(jù)顯示，以5月的新建商品住宅數(shù)據(jù)看，環(huán)比平均跌幅為0.13%，跌幅相比3月~4月明顯收窄。70個(gè)城市在5月的新建商品住宅的平均環(huán)比指數(shù)為99.87，這也是最近幾個(gè)月來的新高。70個(gè)城市的平均二手房住宅環(huán)比指數(shù)為99.94，雖然依然下調(diào)也創(chuàng)造了2011年8月來的最高。
對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著近幾個(gè)月來成交量的明顯回暖，全國多個(gè)城市的房價(jià)開始止跌企穩(wěn)。
房價(jià)同比跌幅收窄
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅上，與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有43個(gè)，持平的有21個(gè)，上漲的有6個(gè)，但漲幅均未超過0.2%，其中天津、南昌環(huán)比漲幅為0.2%。二手住宅價(jià)格與4月相比，價(jià)格下降的城市有30個(gè)，持平的有22個(gè)，上漲的有18個(gè)，漲幅均未超過0.9%。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價(jià)跌幅明顯收窄，有觸底的可能。在成交量持續(xù)放大的情況下，房價(jià)在6月~7月有可能繼續(xù)出現(xiàn)跌幅減小，甚至環(huán)比開始微漲的現(xiàn)象。
談及全國房價(jià)環(huán)比價(jià)格止跌的原因，胡景暉分析表示，一方面，5月個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域、個(gè)別產(chǎn)品房價(jià)的小幅上漲，使得5月部分城市的房價(jià)環(huán)比跌幅逐步放緩，或止跌回穩(wěn)。
另一方面，自去年限購以來全國多個(gè)城市房價(jià)回落，近兩個(gè)月來各地樓市政策的微調(diào)，以及央行降息和首套房貸利率優(yōu)惠幅度增大，在多重因素的疊加作用下，激發(fā)了購房需求，使得首次置業(yè)的剛性購房需求集中入市。
值得一提的是，在5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，除包頭外，其余全部為限購城市。在二手房市場上，上述情況同樣存在，房價(jià)上漲的18個(gè)城市中，有14個(gè)為限購城市，包括上海這樣的強(qiáng)限購城市。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，對于一些弱限購的城市來說，限購執(zhí)行一年后，其制約效果已在逐漸減弱，并且在逐漸回暖的市場環(huán)境下，再通過其他方式進(jìn)行微調(diào)，就很容易促使成交量繼續(xù)增加。
值得注意的是，5月房價(jià)環(huán)比上漲城市有所增多，但同比價(jià)格下降城市同樣也有所增加，這也反映出歷時(shí)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控仍在發(fā)酵，不過，同比價(jià)格跌幅有所收窄。
十字路口或已來臨
房價(jià)出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象與成交量密切相關(guān)，5月住宅成交再次刷新2011年1月調(diào)控以來的新高，未來房價(jià)走勢或已處在十字路口。
“目前已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)苗頭，若高成交仍持續(xù)，則70個(gè)大中城市環(huán)比指數(shù)可能會(huì)逐漸回升到100點(diǎn)以上。”陳雪說道。
張大偉表示，“影響房價(jià)最大的政策因素正在逐漸微調(diào)，特別是信貸政策松動(dòng)對市場影響較大。”他同時(shí)分析說，在本輪調(diào)控中，未給資金尋找好的去向，使得市場調(diào)控難度大，容易反彈。此外，在抑制房地產(chǎn)過熱的同時(shí)，依賴房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地財(cái)政的地方政府未找到新的增長點(diǎn)，導(dǎo)致地方政府放松調(diào)控的意愿非常強(qiáng)烈。
此外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前二手房業(yè)主議價(jià)空間已由年初的3%以上縮小到2%，表明業(yè)主對于市場的信心增加，扛價(jià)意愿加強(qiáng)，而購房者也會(huì)因此產(chǎn)生房價(jià)上漲的預(yù)期。
當(dāng)前房價(jià)走勢出現(xiàn)微妙變化，最令人擔(dān)心的是，2009年那波報(bào)復(fù)性反彈會(huì)不會(huì)重來？
對此，胡景暉表示，樓市調(diào)控的大原則依然堅(jiān)定，并未出現(xiàn)像2008年底那種由限制買房到鼓勵(lì)買房的根本性決策轉(zhuǎn)變，所以房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)2008年底2009年初那樣的強(qiáng)勢反彈。“需求的平穩(wěn)釋放不會(huì)改變當(dāng)下供大于求的買方市場格局，下半年的成交量有望繼續(xù)保持現(xiàn)有水平，但是房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。”
