銅之家網訊：大中城市房價普遍上漲，市場進入關鍵時期．國家統計局18日發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個。雖然環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7％，但環比價格上漲的城市數量大幅增加，比6月同期的數據翻了一番。業內人士認為，7月房價的變化延續著整個上半年的整體走勢并不意外，房地產市場已經進入關鍵時期，下一階段調控政策的走向將決定長期的市場發展方向。
已從“局部上漲”漸成“普遍上漲”
根據統計局公布的數據，7月份70個大中城市新建商品住宅環比價格上漲的城市已經達到了50個，而在6月份，環比價格上漲的城市僅為25個，房價上漲的城市已經從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態勢。
不僅如此，在漲幅程度上，綜合70個城市新建商品住宅的環比價格上漲情況，其平均價格指數環比上漲了0.14％，在6月平均價格指數由負轉正達到0.02％之后，再次上漲，且漲幅相對于上月大大提升。這一數據不僅是自2011年10月以后的第二個平均環比上漲的月份，同時也是自2011年5月后環比漲幅最高的月份，而同比指數則也出現了最近一年來的首次跌幅收窄。
新建商品住宅之外，二手房價同樣繼續保持著環比上漲的態勢，且環比價格指數也再次走高，平均環比價格指數達到0.11％，相比上月0.09％的漲幅再次擴大。
另外，根據市場機構研究人員的統計，7月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建住宅平均價格指數為100.15，環比上漲0.15％，與6月份持平。二手房平均價格指數為100.35，環比上漲0.35％，漲幅較6月份有所擴大。從7月份北京、上海、廣州、深圳價格指數來看，新建住宅及二手房價格指數全面止跌。
鏈家地產市場研究部分析師常清認為，一線城市市場變化一般要快于二、三、四線城市，趨勢也更加分明。從全國市場看，雖然一線城市調控政策更為嚴格，抑制作用較強，但由于需求旺盛，活躍度較高，未來價格反彈的風險也就越大。
各種市場因素加大了市場走勢的不可控性
對于7月房價數據的大幅度變化，常清表示，除了剛性需求外，近期改善性需求釋放的程度逐漸加深，中高端成交占比加大會促使房價結構性的上漲。此外，7月份大部分城市成交量仍然處于持續的高位，購房者入市心態比較積極，房企及業主對于短期內的市場走勢信心十足，都導致價格出現小幅上漲。
北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，2012年3月份以來，樓市交易回暖跡象其實就已經十分明顯，其間“地王”頻現、高溢價地塊增多等各種市場因素也加大了市場走勢的不可控性。
與此同時，部分開發商過度解讀房地產對“穩增長”的作用，用所謂的“歷史經驗”炒高樓市，導致部分地區明顯出現了恐慌性入市現象。
再加上持續的降息及降準，超過40個城市的“微調”樓市，購房者對房價的預期出現明顯變化。“種種因素促使在7月份房價已經出現了事實上的全面復蘇，量價全面上漲。”
事實上，對于7月房價的走勢各方早有心理準備，也正是看到了房地產市場快速回暖的現狀，為鞏固房地產調控成果，在近兩個月內，中央及各部委、地方政府不斷明確調控大方向不動搖，辟謠各種市場傳言多達15次。
7月下旬，國務院組織的督察組分赴各地調研，一方面是通過實際調研行動，穩定調控預期；另一方面，也對樓市運行狀況作個摸底，為后續儲備政策的出臺鋪路。隨著市場的不斷回暖，對于調控的預期也在不斷地增加，市場預期很可能會隨著實質性政策的出臺而發生扭轉。
一年多房地產調控已進入到十字路口
隨著房價的上漲，持續一年多的房地產調控也已經進入到了一個十字路口。
鏈家地產市場研究部分析師常清認為，未來的政策一方面需要保持目前房地產市場的平穩，增強市場未來供應的信心。另一方面，盤活存量房市場，增強二手房買賣活躍度，建立高效的流通機制。此外，進一步加大保障房供應力度，著力解決低收入人群的住房需求。
張大偉表示，目前整體市場的成交復蘇仍非普遍性，市場雖然松動，但是限購、限貸依然指向投機、投資需求入市，這樣就難以支撐全面回暖。所以雖然量價可能同漲，但是價格上漲幅度有限。
不過張大偉也同時提醒，現在樓市的反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內。但是一旦形成過量反彈，調控政策的公信力將再次減弱。所以預調、微調的必要性非常大。“截至目前，在樓市調控的文件中對樓市調控的目的主要描述都為抑制過快上漲，限制投資、投機需求入市。下調房價并不是樓市調控的主要目的，從這個程度看，目前全國主要城市的房價相比去年同期的最高點均還有一定差距，調控的目標基本達到。”
張大偉表示，加強對地方政府的監管問責、嚴格執行預售資金監管、進一步規范預售流程，甚至限制房價漲幅目標等等都可能成為下一階段調控的儲備政策，而這些政策能否逐漸出臺并發揮作用，將成為影響未來市場走向的重要因素。
已從“局部上漲”漸成“普遍上漲”
根據統計局公布的數據，7月份70個大中城市新建商品住宅環比價格上漲的城市已經達到了50個，而在6月份，環比價格上漲的城市僅為25個，房價上漲的城市已經從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態勢。
不僅如此，在漲幅程度上，綜合70個城市新建商品住宅的環比價格上漲情況，其平均價格指數環比上漲了0.14％，在6月平均價格指數由負轉正達到0.02％之后，再次上漲，且漲幅相對于上月大大提升。這一數據不僅是自2011年10月以后的第二個平均環比上漲的月份，同時也是自2011年5月后環比漲幅最高的月份，而同比指數則也出現了最近一年來的首次跌幅收窄。
新建商品住宅之外，二手房價同樣繼續保持著環比上漲的態勢，且環比價格指數也再次走高，平均環比價格指數達到0.11％，相比上月0.09％的漲幅再次擴大。
另外，根據市場機構研究人員的統計，7月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建住宅平均價格指數為100.15，環比上漲0.15％，與6月份持平。二手房平均價格指數為100.35，環比上漲0.35％，漲幅較6月份有所擴大。從7月份北京、上海、廣州、深圳價格指數來看，新建住宅及二手房價格指數全面止跌。
鏈家地產市場研究部分析師常清認為，一線城市市場變化一般要快于二、三、四線城市，趨勢也更加分明。從全國市場看，雖然一線城市調控政策更為嚴格，抑制作用較強，但由于需求旺盛，活躍度較高，未來價格反彈的風險也就越大。
各種市場因素加大了市場走勢的不可控性
對于7月房價數據的大幅度變化，常清表示，除了剛性需求外，近期改善性需求釋放的程度逐漸加深，中高端成交占比加大會促使房價結構性的上漲。此外，7月份大部分城市成交量仍然處于持續的高位，購房者入市心態比較積極，房企及業主對于短期內的市場走勢信心十足，都導致價格出現小幅上漲。
北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，2012年3月份以來，樓市交易回暖跡象其實就已經十分明顯，其間“地王”頻現、高溢價地塊增多等各種市場因素也加大了市場走勢的不可控性。
與此同時，部分開發商過度解讀房地產對“穩增長”的作用，用所謂的“歷史經驗”炒高樓市，導致部分地區明顯出現了恐慌性入市現象。
再加上持續的降息及降準，超過40個城市的“微調”樓市，購房者對房價的預期出現明顯變化。“種種因素促使在7月份房價已經出現了事實上的全面復蘇，量價全面上漲。”
事實上，對于7月房價的走勢各方早有心理準備，也正是看到了房地產市場快速回暖的現狀，為鞏固房地產調控成果，在近兩個月內，中央及各部委、地方政府不斷明確調控大方向不動搖，辟謠各種市場傳言多達15次。
7月下旬，國務院組織的督察組分赴各地調研，一方面是通過實際調研行動，穩定調控預期；另一方面，也對樓市運行狀況作個摸底，為后續儲備政策的出臺鋪路。隨著市場的不斷回暖，對于調控的預期也在不斷地增加，市場預期很可能會隨著實質性政策的出臺而發生扭轉。
一年多房地產調控已進入到十字路口
隨著房價的上漲，持續一年多的房地產調控也已經進入到了一個十字路口。
鏈家地產市場研究部分析師常清認為，未來的政策一方面需要保持目前房地產市場的平穩，增強市場未來供應的信心。另一方面，盤活存量房市場，增強二手房買賣活躍度，建立高效的流通機制。此外，進一步加大保障房供應力度，著力解決低收入人群的住房需求。
張大偉表示，目前整體市場的成交復蘇仍非普遍性，市場雖然松動，但是限購、限貸依然指向投機、投資需求入市，這樣就難以支撐全面回暖。所以雖然量價可能同漲，但是價格上漲幅度有限。
不過張大偉也同時提醒，現在樓市的反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內。但是一旦形成過量反彈，調控政策的公信力將再次減弱。所以預調、微調的必要性非常大。“截至目前，在樓市調控的文件中對樓市調控的目的主要描述都為抑制過快上漲，限制投資、投機需求入市。下調房價并不是樓市調控的主要目的，從這個程度看，目前全國主要城市的房價相比去年同期的最高點均還有一定差距，調控的目標基本達到。”
張大偉表示，加強對地方政府的監管問責、嚴格執行預售資金監管、進一步規范預售流程，甚至限制房價漲幅目標等等都可能成為下一階段調控的儲備政策，而這些政策能否逐漸出臺并發揮作用，將成為影響未來市場走向的重要因素。
