銅之家網(wǎng)訊：陜西樓市限利10%遭房企非議，或虛報(bào)成本應(yīng)對(duì)。盡管陜西省的地產(chǎn)商們普遍都沒(méi)收到主管部門的紅頭文件，但該省住建廳官網(wǎng)的一則“控制開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)在10%左右”的通知已經(jīng)“炸開(kāi)了鍋”。
一家在陜西排名靠前的國(guó)有房企副總直言，“這個(gè)新政太不可思議了。如果政策一旦執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)辦法只能是互相作假。”而另一位開(kāi)發(fā)商中層則稱，新政一刀切限制利潤(rùn)的做法并不科學(xué)，讓中高端盤(pán)無(wú)所適從。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)對(duì)本報(bào)說(shuō)，陜西省此次出臺(tái)的新政想法是好的，但調(diào)研不夠充分，沒(méi)有考慮到實(shí)際可操作性。他正準(zhǔn)備找機(jī)會(huì)在相關(guān)會(huì)議上直陳意見(jiàn)。
所有樓盤(pán)一刀切？
陜西省這份引發(fā)巨大關(guān)注的新政，于10月20日在陜西省住建廳官網(wǎng)以一則通知形式發(fā)布。
在這份通知中，陜西省稱此次新政目的，是“為進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)條件成熟的區(qū)域或項(xiàng)目……鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售，切實(shí)滿足自住型和改善型住房需求”。
對(duì)于陜西新政的醞釀，蘭德咨詢總裁宋延慶此前曾聽(tīng)聞。他前不久曾到西安市場(chǎng)調(diào)研，當(dāng)時(shí)，從當(dāng)?shù)夭糠执笮头科罂谥械弥兾魇∽〗◤d在出臺(tái)政策前進(jìn)行了小范圍的意見(jiàn)征詢。
宋延慶透露，陜西省住建廳出臺(tái)此政策的緣由是因?yàn)閾?dān)憂陜西一些城市因?yàn)橥鈦?lái)房企的進(jìn)駐而引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。此前安康、榆林等城市已經(jīng)出現(xiàn)上漲苗頭。
宋直言，近幾年陜西省房?jī)r(jià)一直相對(duì)穩(wěn)定，但近些年由于龍湖、中海等大型房企的進(jìn)駐，直接推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。而這正是陜西省所擔(dān)憂的。
顯然，這也和中央近期地產(chǎn)調(diào)控方向一致，無(wú)可非議。但當(dāng)?shù)夭糠值禺a(chǎn)界人士仍然對(duì)該通知不敢茍同。
引發(fā)爭(zhēng)議的是具體操作辦法。在這份通知中，陜西省明確要求陜西省各城市，“按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。”
10%的“紅線”如何測(cè)算而得？陜西省住建廳官網(wǎng)公開(kāi)信息中，找不到此前針對(duì)房屋成本測(cè)算的調(diào)研動(dòng)態(tài)。惟有上述《通知》中提及，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成是由陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省物價(jià)局明確的標(biāo)準(zhǔn)，也未提及10%利潤(rùn)的測(cè)算方法。
西安當(dāng)?shù)卮笮蛧?guó)企紫薇地產(chǎn)一位不愿透露姓名的高級(jí)中層22日向本報(bào)舉例說(shuō)，該集團(tuán)在陜西開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有高、中、低端各種樓盤(pán)，集團(tuán)每年對(duì)公司整體平均凈利潤(rùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是12.5%；一旦如果新政實(shí)行，平均到各檔次樓盤(pán)，他們的平均利潤(rùn)應(yīng)該還是可以滿足。
“但問(wèn)題是，從目前政策表述看，10%左右的利潤(rùn)屬于一刀切做法。那么，不追求快速周轉(zhuǎn)只追求利潤(rùn)的中高端商品市場(chǎng)怎么辦？”
或促房企虛報(bào)成本
而另一家排名靠前的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)國(guó)企副總則直言，類似新政，執(zhí)行難度將很大，原因是房企可以在成本上報(bào)多項(xiàng)構(gòu)成中做手腳。
云南瑞景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理孫勇飛稱，據(jù)他從同行處聽(tīng)聞，有多種辦法可以增加名義上的成本， “比如增加人頭，增加采購(gòu)，增加廣告支出，增加營(yíng)銷投入等等，單一個(gè)售樓部，成本可以是200萬(wàn)元，也可以600萬(wàn)元。”
孫勇飛笑稱，“除非陜西省住建廳聘請(qǐng)無(wú)數(shù)個(gè)類似普華永道這樣的會(huì)計(jì)事務(wù)所來(lái)查賬，否則本土的會(huì)計(jì)事務(wù)所都會(huì)被開(kāi)發(fā)商擺平”。
上述房企副總還認(rèn)為，行政干預(yù)的調(diào)控只會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的不真實(shí)性越來(lái)越大，同時(shí)，一些主管部門的尋租空間也會(huì)越來(lái)越多。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)則從政府實(shí)際執(zhí)行可行性來(lái)質(zhì)疑。
王稱，“就算是同一地段，不同開(kāi)發(fā)商操作的項(xiàng)目成本構(gòu)成往往不同；另外，有的項(xiàng)目拿地早地價(jià)便宜，有的項(xiàng)目拿地晚地價(jià)貴，這些也構(gòu)成成本差異性，這些綜合的復(fù)雜因素，如何操作執(zhí)行呢？”
王認(rèn)為，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府劃撥，地價(jià)相對(duì)固定，所以，政府可以對(duì)保障房的利潤(rùn)作出限制，比如3%等，但商品房由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)，在終端控制合理利潤(rùn)操作起來(lái)非常有難度。
考慮到操作性，王圣學(xué)感嘆，“這恐怕是相關(guān)部門并未經(jīng)過(guò)廣泛和充分的調(diào)研取證，閉門造車研究出的政策”。
截至記者發(fā)稿，陜西省住建廳暫未就此對(duì)政策作出任何回復(fù)。
土地稅費(fèi)成本占比高
按照陜西省官方通知，開(kāi)發(fā)商價(jià)格測(cè)算應(yīng)包括“土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目”。
根據(jù)宋延慶的分析，一個(gè)樓盤(pán)的成本大概分為開(kāi)發(fā)成本費(fèi)、其間費(fèi)用(period cost)以及不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)等。這其中，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)最少，一般在1000-2000萬(wàn)左右。
其次，第二項(xiàng)重大支出是其間費(fèi)用，主要指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營(yíng)業(yè)成本，而是直接計(jì)入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等，這當(dāng)中稅金比重最大，大約是總成本的17%左右。
開(kāi)發(fā)商的第三項(xiàng)也是最大成本支出是開(kāi)發(fā)成本，包括土地獲得費(fèi)、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套工程費(fèi)、園林景觀費(fèi)以及資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其中，土地獲得費(fèi)以及資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用比重較大，土地獲得費(fèi)約占總成本的20%-30%。
“隨著融資成本不斷提高，開(kāi)發(fā)商的資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用占比也越來(lái)越高，大約可以占到10%，乃至20%。”宋說(shuō)。
中信證券分析師陳聰則稱，必要的價(jià)格管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的，但如果利潤(rùn)率等于10%為合理，利潤(rùn)率大于10%為不合理，實(shí)際上是把房?jī)r(jià)合理性問(wèn)題等同于企業(yè)利潤(rùn)問(wèn)題，而沒(méi)有考慮開(kāi)發(fā)商成本中最重要的地價(jià)是否合理等因素。
中信證券以中國(guó)指數(shù)研究院CREIS數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)17個(gè)二三線城市出讓的底價(jià)發(fā)現(xiàn)，從2008年到2011年，這些城市土地出讓底價(jià)逐年上漲，2008年到2011年4年內(nèi)分別為，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)本報(bào)稱，政府的高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的重要原因之一，僅限制地產(chǎn)商的利潤(rùn)顯然不能服眾。在成本一筆糊涂賬的情況下，將這樣的行政手段粗暴介入商品房領(lǐng)域，既違背規(guī)律，又糊弄人。
事實(shí)上，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)與房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議一直不斷。
2009年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下”的相關(guān)報(bào)告，稱房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%；而國(guó)土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。兩個(gè)不同部門的調(diào)查中，土地成本懸殊巨大。
此后兩三年，地價(jià)不斷攀升，但各方仍未對(duì)地價(jià)成本達(dá)成一致意見(jiàn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，就項(xiàng)目成本構(gòu)成比例來(lái)說(shuō)，商品住宅開(kāi)發(fā)商的土地成本、繳納稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)中的40-60%要被政府直接拿走，這在一定程度上反映出土地和稅費(fèi)成本，是高房?jī)r(jià)兩項(xiàng)重要決定因素。
“房?jī)r(jià)高企一定程度上是政府當(dāng)前的土地財(cái)政政策造成的。開(kāi)發(fā)商15%的利潤(rùn)應(yīng)該屬于正常利潤(rùn)水平。”張說(shuō)。
張宏偉認(rèn)為，要從根源上控制高房?jī)r(jià)，需盡快用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政。
一家在陜西排名靠前的國(guó)有房企副總直言，“這個(gè)新政太不可思議了。如果政策一旦執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)辦法只能是互相作假。”而另一位開(kāi)發(fā)商中層則稱，新政一刀切限制利潤(rùn)的做法并不科學(xué)，讓中高端盤(pán)無(wú)所適從。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)對(duì)本報(bào)說(shuō)，陜西省此次出臺(tái)的新政想法是好的，但調(diào)研不夠充分，沒(méi)有考慮到實(shí)際可操作性。他正準(zhǔn)備找機(jī)會(huì)在相關(guān)會(huì)議上直陳意見(jiàn)。
所有樓盤(pán)一刀切？
陜西省這份引發(fā)巨大關(guān)注的新政，于10月20日在陜西省住建廳官網(wǎng)以一則通知形式發(fā)布。
在這份通知中，陜西省稱此次新政目的，是“為進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)條件成熟的區(qū)域或項(xiàng)目……鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售，切實(shí)滿足自住型和改善型住房需求”。
對(duì)于陜西新政的醞釀，蘭德咨詢總裁宋延慶此前曾聽(tīng)聞。他前不久曾到西安市場(chǎng)調(diào)研，當(dāng)時(shí)，從當(dāng)?shù)夭糠执笮头科罂谥械弥兾魇∽〗◤d在出臺(tái)政策前進(jìn)行了小范圍的意見(jiàn)征詢。
宋延慶透露，陜西省住建廳出臺(tái)此政策的緣由是因?yàn)閾?dān)憂陜西一些城市因?yàn)橥鈦?lái)房企的進(jìn)駐而引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。此前安康、榆林等城市已經(jīng)出現(xiàn)上漲苗頭。
宋直言，近幾年陜西省房?jī)r(jià)一直相對(duì)穩(wěn)定，但近些年由于龍湖、中海等大型房企的進(jìn)駐，直接推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。而這正是陜西省所擔(dān)憂的。
顯然，這也和中央近期地產(chǎn)調(diào)控方向一致，無(wú)可非議。但當(dāng)?shù)夭糠值禺a(chǎn)界人士仍然對(duì)該通知不敢茍同。
引發(fā)爭(zhēng)議的是具體操作辦法。在這份通知中，陜西省明確要求陜西省各城市，“按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。”
10%的“紅線”如何測(cè)算而得？陜西省住建廳官網(wǎng)公開(kāi)信息中，找不到此前針對(duì)房屋成本測(cè)算的調(diào)研動(dòng)態(tài)。惟有上述《通知》中提及，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成是由陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省物價(jià)局明確的標(biāo)準(zhǔn)，也未提及10%利潤(rùn)的測(cè)算方法。
西安當(dāng)?shù)卮笮蛧?guó)企紫薇地產(chǎn)一位不愿透露姓名的高級(jí)中層22日向本報(bào)舉例說(shuō)，該集團(tuán)在陜西開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有高、中、低端各種樓盤(pán)，集團(tuán)每年對(duì)公司整體平均凈利潤(rùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是12.5%；一旦如果新政實(shí)行，平均到各檔次樓盤(pán)，他們的平均利潤(rùn)應(yīng)該還是可以滿足。
“但問(wèn)題是，從目前政策表述看，10%左右的利潤(rùn)屬于一刀切做法。那么，不追求快速周轉(zhuǎn)只追求利潤(rùn)的中高端商品市場(chǎng)怎么辦？”
或促房企虛報(bào)成本
而另一家排名靠前的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)國(guó)企副總則直言，類似新政，執(zhí)行難度將很大，原因是房企可以在成本上報(bào)多項(xiàng)構(gòu)成中做手腳。
云南瑞景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理孫勇飛稱，據(jù)他從同行處聽(tīng)聞，有多種辦法可以增加名義上的成本， “比如增加人頭，增加采購(gòu)，增加廣告支出，增加營(yíng)銷投入等等，單一個(gè)售樓部，成本可以是200萬(wàn)元，也可以600萬(wàn)元。”
孫勇飛笑稱，“除非陜西省住建廳聘請(qǐng)無(wú)數(shù)個(gè)類似普華永道這樣的會(huì)計(jì)事務(wù)所來(lái)查賬，否則本土的會(huì)計(jì)事務(wù)所都會(huì)被開(kāi)發(fā)商擺平”。
上述房企副總還認(rèn)為，行政干預(yù)的調(diào)控只會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的不真實(shí)性越來(lái)越大，同時(shí)，一些主管部門的尋租空間也會(huì)越來(lái)越多。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)則從政府實(shí)際執(zhí)行可行性來(lái)質(zhì)疑。
王稱，“就算是同一地段，不同開(kāi)發(fā)商操作的項(xiàng)目成本構(gòu)成往往不同；另外，有的項(xiàng)目拿地早地價(jià)便宜，有的項(xiàng)目拿地晚地價(jià)貴，這些也構(gòu)成成本差異性，這些綜合的復(fù)雜因素，如何操作執(zhí)行呢？”
王認(rèn)為，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府劃撥，地價(jià)相對(duì)固定，所以，政府可以對(duì)保障房的利潤(rùn)作出限制，比如3%等，但商品房由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)，在終端控制合理利潤(rùn)操作起來(lái)非常有難度。
考慮到操作性，王圣學(xué)感嘆，“這恐怕是相關(guān)部門并未經(jīng)過(guò)廣泛和充分的調(diào)研取證，閉門造車研究出的政策”。
截至記者發(fā)稿，陜西省住建廳暫未就此對(duì)政策作出任何回復(fù)。
土地稅費(fèi)成本占比高
按照陜西省官方通知，開(kāi)發(fā)商價(jià)格測(cè)算應(yīng)包括“土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目”。
根據(jù)宋延慶的分析，一個(gè)樓盤(pán)的成本大概分為開(kāi)發(fā)成本費(fèi)、其間費(fèi)用(period cost)以及不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)等。這其中，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)最少，一般在1000-2000萬(wàn)左右。
其次，第二項(xiàng)重大支出是其間費(fèi)用，主要指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營(yíng)業(yè)成本，而是直接計(jì)入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等，這當(dāng)中稅金比重最大，大約是總成本的17%左右。
開(kāi)發(fā)商的第三項(xiàng)也是最大成本支出是開(kāi)發(fā)成本，包括土地獲得費(fèi)、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套工程費(fèi)、園林景觀費(fèi)以及資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其中，土地獲得費(fèi)以及資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用比重較大，土地獲得費(fèi)約占總成本的20%-30%。
“隨著融資成本不斷提高，開(kāi)發(fā)商的資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用占比也越來(lái)越高，大約可以占到10%，乃至20%。”宋說(shuō)。
中信證券分析師陳聰則稱，必要的價(jià)格管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的，但如果利潤(rùn)率等于10%為合理，利潤(rùn)率大于10%為不合理，實(shí)際上是把房?jī)r(jià)合理性問(wèn)題等同于企業(yè)利潤(rùn)問(wèn)題，而沒(méi)有考慮開(kāi)發(fā)商成本中最重要的地價(jià)是否合理等因素。
中信證券以中國(guó)指數(shù)研究院CREIS數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)17個(gè)二三線城市出讓的底價(jià)發(fā)現(xiàn)，從2008年到2011年，這些城市土地出讓底價(jià)逐年上漲，2008年到2011年4年內(nèi)分別為，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)本報(bào)稱，政府的高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的重要原因之一，僅限制地產(chǎn)商的利潤(rùn)顯然不能服眾。在成本一筆糊涂賬的情況下，將這樣的行政手段粗暴介入商品房領(lǐng)域，既違背規(guī)律，又糊弄人。
事實(shí)上，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)與房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議一直不斷。
2009年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下”的相關(guān)報(bào)告，稱房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%；而國(guó)土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。兩個(gè)不同部門的調(diào)查中，土地成本懸殊巨大。
此后兩三年，地價(jià)不斷攀升，但各方仍未對(duì)地價(jià)成本達(dá)成一致意見(jiàn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，就項(xiàng)目成本構(gòu)成比例來(lái)說(shuō)，商品住宅開(kāi)發(fā)商的土地成本、繳納稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)中的40-60%要被政府直接拿走，這在一定程度上反映出土地和稅費(fèi)成本，是高房?jī)r(jià)兩項(xiàng)重要決定因素。
“房?jī)r(jià)高企一定程度上是政府當(dāng)前的土地財(cái)政政策造成的。開(kāi)發(fā)商15%的利潤(rùn)應(yīng)該屬于正常利潤(rùn)水平。”張說(shuō)。
張宏偉認(rèn)為，要從根源上控制高房?jī)r(jià)，需盡快用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政。
